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个人税务策略


本理财Guides解释了购买房屋或再融资时支付的积分何时以及在多大程度上可以扣除. 它解释了扣分的规则,并讨论了特殊情况和情况.

什么是积分?

有关可扣除居所按揭利息的解释,请 点击这里.

“积分”一词用于描述已支付或按已支付方式处理的某些费用, 借贷者获得房屋抵押贷款. 积分也可以称为贷款发放费用, 最高贷款费用, 贷款折扣, 或折扣点.

积分是预付利息,如果你在1040表格上列出扣除项,就可以作为房屋抵押贷款利息扣除, 安排一个. 一般, 如果你能扣除抵押贷款的所有利息, 你可以扣除抵押贷款的所有支付点. 如果你的收购债务超过750美元,2018-2025纳税年度为000美元,或者您的房屋净值债务超过100美元,000, 你不能扣除抵押贷款的所有利息, 你不能扣掉所有的分数.

借款人被视为支付房屋卖方为借款人抵押贷款支付的任何积分. 参见后面的“卖方支付的点数”.

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扣除测试

一般来说,你不能扣除所支付年度的全部积分. 因为它们是预付利息, 你通常必须在抵押贷款的期限内扣除它们.

但是,如果您符合以下所有测试,您可以在支付的年度内全额扣分.

  1. 你的贷款是由你的主要房子(你大部分时间住的房子)担保的.
  2. 在发放贷款的地区,支付积分是一种既定的商业惯例.
  3. 支付的分数并不比该地区一般收取的分数多.
  4. 你使用收付实现制(大多数个人纳税人使用的方法).
  5. 这些积分不是用来支付通常在结算单上单独列出的金额, 比如估价费, 检验费用, 标题的费用, 律师费用, 还有财产税.
  6. 你用贷款购买或建造你的主要住宅.
  7. 这些分数是按抵押贷款本金的百分比计算的.
  8. 款项已清楚列明于结算明细表(如统一结算明细表)上, 表格HUD-1)作为抵押贷款收取的点数. 积分可以显示为从您的资金或卖方的支付.
  9. 你方在交割时或交割前提供的资金, 加上卖方支付的任何积分, 至少和收取的点数一样多吗. 您提供的资金不必用于积分. 他们可以包括首付, 托管保证金, 保证金, 以及您在交易结束时或之前为任何目的支付的其他资金. 你不可能从你的贷款人或抵押经纪人那里借到这些资金.

房屋改善贷款. 如果上述(1)至(5)项属实,你也可以在这一年全额扣除用于改善主要住房的贷款积分.

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非可减数量

贷方为与贷款相关的特定服务收取的金额不被视为利息. 这些收费的例子有:

  1. 鉴定费用
  2. 公证费用
  3. 按揭票据或信托契据的准备费用
  4. 按揭保险费
  5. 退伍军人事务部基金费用.

你不能扣除这些金额作为积分,无论是在支付的一年或整个抵押贷款的生命.

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卖方支付的积分

“积分”一词包括卖方支付给贷款人为买方安排融资的贷款配售费. 的 卖方 不能 扣除这些费用作为利息. 但它们是一种销售费用,减少了卖方的实现金额. 买方用卖方支付的点数来减少房屋的基础,并将这些点数视为他或她已经支付了这些点数. 如果满足前面解释的所有测试,买方可以扣除所支付年份的积分. 如果其中任何一项测试不符合要求,买方将在贷款期限内扣减积分.

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提供的资金少于点数

If you meet all the tests referred to earlier; except that the funds you provided were less than the points charged to you (test 9), 你可以在支付的年份扣除积分, 以你提供的金额为准. 你也可以扣除卖方支付的任何积分.

示例1: 当你拿出100美元,在12月购买你的房子按揭贷款, 你被收了一个点(1美元),000). 你符合所有九项测试,可在支付的年度内扣分, 但你只提供了750美元的首付. 从1000美元的积分中,你可以在支付的那一年扣除750美元. 你把剩下的250美元分摊到抵押贷款的期限内.

示例2: 事实与上面的例子是一样的,除了卖给你房子的人也支付了一个点(1美元),000)来帮你偿还抵押贷款. 支付的年份, 你可以扣除1美元,750元(750元是你要付的金额,再加上1元,000由卖方支付). 你必须减少你的房子的基础,以1000美元的卖方支付.

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多余的点

如果你满足所有测试,除了支付的分数高于你所在地区的一般支付(测试3), 你在支付的年份里只扣除通常收取的积分. 你必须将任何额外的点数分摊到抵押贷款的期限内.

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第二套房的积分

即时扣除的一般规则不适用于你为第二套住房担保的贷款支付的积分. 你只能在贷款期限内扣除这些积分.

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房贷提前结束

如果你把扣除额分摊到抵押贷款期限内, 你可以在抵押贷款结束的那一年扣除任何余额. 然而, 如果你向同一贷方再融资, 你不能扣除任何剩余的价差点数. 相反,在新贷款的期限内扣除余额.

由于提前还款、再融资、止赎或类似事件,抵押贷款可能提前结束.

例子: 丹在2008年支付了3,000美元的积分,他必须在15年的抵押贷款期限内分期支付. 他每年扣除200美元的积分. 到2019年,丹已经扣除了2200美元的积分. 丹在2019年全额预付了抵押贷款. 他可以在2019年扣除剩余的800美元积分.

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再融资支付的积分

一般, 你为抵押贷款再融资所支付的积分在你支付它们的那一年是不能全额扣除的. 这是真的,即使新的抵押贷款是由你的主要住房担保.

但是,如果你使用部分再融资的抵押贷款收益 改善你的主要住所 and you meet the first five tests listed earlier; you can fully deduct the part of the points related to the improvement in the year paid. 你可以在贷款期限内扣除剩余的积分.

示例1: 1999年,比尔·菲尔兹贷款买房. 2019年,比尔用15年期10万美元的抵押贷款对抵押贷款进行了再融资. 抵押贷款以他的房子作担保. 为了获得新的贷款,他必须支付三个百分点(3000美元). 两点(2美元,000)的预付利息, 1分(1美元),000)收取服务费, 代替通常在结算报表上单独列出的金额. 比尔用他的私人资金支付这些积分,而不是用新贷款的收益. 支付积分是该地区的一种既定做法,所收取的积分不超过该地区通常收取的金额. 比尔的第一笔新贷款是7月1日到期的. 他在2019年支付了6笔贷款,是现金收付制纳税人.

比尔用新抵押贷款的资金来偿还他现有的抵押贷款. 虽然新的抵押贷款是为了比尔继续拥有他的主要房子, 不是为了购买或改善那所房子. 因此,比尔不符合所有的测试,他不能在2019年扣除所有的分数. 他可以在贷款期限内扣除2个百分点(2000美元). 他在2019年扣除67美元[(2000美元÷ 180个月)x 6次付款]的积分. 另一个点(1000美元)是服务费,不能扣除.

示例2: 事实与例1相同, 只是比尔用了25美元,贷款收益中的000美元用于改善他的住房和75美元,以偿还他现有的按揭. 比尔将在2019年扣除积分(2000美元)的25%(25,000美元÷ 100,000美元). 因此,他的扣除额是500美元(2000美元x 0.25).

比尔亦扣除剩余1元的应缴税款部分,500 ($2,000 - 500美元)预付利息,必须在贷款期限内分期支付. 这是2018年的50美元[(1500美元÷ 180个月)x 6次付款]. 2019年Bill扣除的总金额为550美元(500美元+ 50美元).

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房屋抵押贷款利率影响点限制

你不能完全扣除超过房屋抵押贷款限额的抵押贷款所支付的积分.

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1098年形成

你收到的按揭利息报表(表格1098)不仅应显示你在该年内支付的利息总额,还应显示你的扣除点.

结单上会显示你在这一年里所支付的利息总额. 如果你在这一年里买了一套主要的房子, 它还将显示该年内支付的可扣除积分, 包括卖家付费积分. 但是,它不应该显示政府机构为你支付的任何利息.

一般来说,1098表格只包括你可以在当年全额扣除的分数. 然而, 某些1098表上没有包括的分数也可以扣除, 要么在还款的那一年,要么在贷款的整个期限内. 请参阅前面关于积分的讨论,以确定是否可以扣除1098表格上没有显示的积分.

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