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企业主的税务策略


根据国税局的规定, 纳税人可以扣除与商业使用房屋有关的费用, 但前提是该空间必须“定期”使用.“要符合家庭办公室扣除额的资格,您必须满足以下要求之一:

  1. 独家和定期使用作为您的主要业务场所
  2. 办公场所:在日常业务过程中与客户或顾客会面的场所
  3. 纳税人执行与业务有关的行政或管理活动的场所, 纳税人没有其他固定地点进行大量行政管理活动的

根据美国国税局的定义,不依附于您的住宅单元的独立结构,经常用于您的贸易或专业,也有资格作为家庭办公室.

如果纳税人住宅的特定部分仅用于商业目的或库存存储,则满足专属用途测试. 如果该空间在持续的基础上用于商业目的,则满足定期基础测试. 附带的商业用途不符合资格.

在确定主要营业地点时, 美国国税局考虑两个因素:纳税人在国内办公的时间是否比在其他任何地方都多? 最重要的创收活动是在总部进行的吗? 在确定主要营业地点时,这两个因素都必须考虑.

员工

2017年通过的税收改革法案废除了附表A中的某些分项扣除, 扣减额 2018年至2025年的纳税年度, 包括与家庭办公室使用相关的员工业务费用扣除.

2018年之前的纳税年度, 员工可以申请扣除家庭办公费用,前提是他们符合额外的规定,比如商业用途必须是为了雇主(而不仅仅是员工)的方便。. 要符合家庭办公室扣除的资格,雇员必须满足另外两个标准.

第一个, 使用家庭办公室必须是为了方便雇主(例如, 雇主不为员工提供工作空间). 第二个, 纳税人不将房屋的全部或部分出租给雇主,并使用出租的部分作为雇员为雇主提供服务. 远程办公的员工可能能够满足家庭办公室扣除的要求.

要符合家庭办公室扣除的资格,雇员必须满足另外两个标准. 第一个, 使用家庭办公室必须是为了方便雇主(例如, 雇主不为员工提供工作空间). 第二个, 纳税人不将房屋的全部或部分出租给雇主,并使用出租的部分作为雇员为雇主提供服务. 远程办公的员工可能能够满足家庭办公室扣除的要求.

费用
家庭办公费用分为三类:

直接业务费用 与你家里商业部分的支出有关,比如额外的电话线, 长途电话, 可选电话服务. 本地电话基本服务费用(即, 每月的电话接入费)一般不符合扣除的条件.

间接业务费用 是否有与经营家庭有关的支出,如抵押贷款或租金, 保险, 房地产税, 公用事业公司, 和维修.

不相关的费用 例如粉刷一个不用于商业或草坪护理的房间是不扣除的.

扣除限制

如果你使用房屋的总收入等于或超过你的总营业费用(包括折旧),你可以扣除所有与使用房屋有关的营业费用。. 但, 如果你的营业收入低于你的营业支出总额, 你对你的房子的商业用途的某些费用的扣除是有限的.

不可扣除的费用,如保险, 公用事业公司, 可分配给企业的折旧限于您的房屋业务使用的总收入减去以下的总和:

  • 即使你的房子不是用于商业用途,你也可以扣除商业部分的费用(比如抵押贷款利息), 房地产税, 以及可作为附表A分项扣除的意外及盗窃损失(表格1040)). 这些费用将在稍后的扣除费用一节中详细讨论.
  • 与家庭业务活动相关的业务费用(例如, 商务电话, 供应, 以及设备折旧), 但对房屋本身的使用没有影响.

如果你的扣除额大于当年的限额, 你可以把多余的部分结转到下一年. 他们须遵守该年度的扣除限额, 在那一年里你们是否住在同一个房子里.

住宅买卖
如果你把房产一部分用作住宅,一部分用作生意, 税收规则一般允许500美元,000美元(夫妻共同申报)或250美元,000(单身或已婚人士单独申报)出售主要住宅所得的豁免,前提是在截至出售之日的5年期间满足某些所有权和使用测试:

  • 你拥有这个房子至少2年(所有权测试),并且
  • 你在这个房子里作为你的主要住所至少住了2年(使用测试).

如果你的财产用于商业的部分是在你的家里, 例如一间用作企业家庭办公室的房间,就不需要在该物业的业务部分和用作住宅的部分之间分配出售该物业的收益. 然而, 如果你用你的财产的一部分作为家和它的一个单独的部分, 比如附属建筑, 对于业务,适用其他规则,例如是否满足(或不满足)业务部分的使用测试,以及在销售年度是否有业务使用.

如果您需要更多关于您是否有资格获得豁免的信息, 请不要犹豫给我们打电话.

简化内政部扣除

如果你是多于3个中的一个.400万纳税人申请了房屋商业用途扣除(通常称为家庭办公室扣除), 别忘了,从2013年纳税申报单开始,纳税人可以使用新的简化选项. 纳税人申请可选扣除额将填写一份大大简化的表格.

新的可选扣除额上限为1美元,每年500美元,每平方英尺5美元,最多300平方英尺. 尽管使用新选项的房主不能折旧他们在交易或业务中使用的部分房屋, 他们可以要求允许的抵押贷款利息, 房地产税和房屋的意外损失作为附表A的分项扣除. 这些扣除不需要在个人和商业用途之间分配, 按照常规方法的要求. 与家庭无关的业务支出, 比如广告, 支付给员工的用品和工资仍然可以完全扣除.

目前对家庭办公室扣除的限制, 例如,家庭办公室必须定期专门用于业务的要求,以及与特定业务产生的收入挂钩的限制, 在新选项下仍然适用.

减税
“家庭办公室”税收抵扣是有价值的,因为它转换了一部分不可抵扣的费用,如抵押贷款, 租金, 公用事业和房主保险纳入扣除.

但是要记住, 个人无权扣除将其住宅用于商业用途的任何费用,除非该空间仅定期用作上述定义的“主要营业场所”. 美国国税局采用两部分测试来确定家庭办公室是否为主要营业场所.

  • 你在家庭办公室工作的时间是不是比在其他地方都多?
  • 最重要的创收活动是在你的家庭办公室进行的吗?

如果其中一个问题的答案是否定的, 总部不被视为主要办公地点, 不能扣减.

家庭办公室还可以增加你的商务里程,因为从家庭办公室到商务目的地——无论是见客户, 采购物资, 或者访问求职网站——都算作商务里程. 和, 您可以折旧家具和设备(为您的业务购买或转换为业务使用), 以及根据第179条费用选择在你的业务中使用的新设备的费用.

纳税人因其房屋的商业用途而获得扣除,必须填写8829表格. 如果你有一个家庭办公室或正在考虑一个,请打电话给我们. 我们很乐意帮助您利用这些扣除额.

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