当你出售你的主要住所时，你可以获得许多税收优惠. 然而, 规则是复杂的，个人指导是必要的，以充分利用这些福利，以便您和您的税务顾问可以最好地共同努力，以尽量减少收益的税收. 本财务Guides讨论了关键规则，以便您和您的税务顾问可以最好地一起工作，以尽量减少收益的税收.
美国国税局允许不超过250美元的免税,出售主要住宅所得的$ 000(500美元),000(如你已结婚并提交联名报税表). 大多数纳税人可以利用这种豁免，只要他们满足国税局的所有权和使用测试(见下文)，就不必为出售主要房屋支付任何税。.
如果你在销售中确实有损失，那是你个人的损失. 你不能扣除损失.
如果你不符合排除条件, 你的收益超过了排除, 或者你用部分房产做生意或租房, 你有应税收益，必须在IRS表格8949上的纳税申报单上报告你的主要房屋的销售, 资本资产的出售及其他处置 附表D， 资本收益和损失.
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主要居住
通常，你大部分时间住的房子是你的主要家. 除标准住宅单元外, 你的家也可以是船屋, 活动房屋, 合作公寓, 或公寓.
示例1: 你拥有并住在城里的房子里. 你还拥有海滩房产，夏季可以使用. The town 财产 is your main home; the beach 财产 is 不.
示例2: 你有一栋房子，但你住在另一栋租来的房子里. 租来的房子是你主要的家.
你的第二套住房价格飙升，你想卖掉, 一些税务顾问建议，在规定的时间内搬到第二套住宅，以获得出售房产时的免税资格. 如果这是你的情况，请咨询税务专家.
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如何计算收益或损失
决定收益或损失的关键信息是售价, 实现的金额, 以及调整后的基数.
售价是你从你的房子中得到的总金额. 它包括金钱, 所有的笔记, 抵押贷款, 买受人在出售时承担的其他债务, 以及你接受的任何其他财产或服务的公平市场价值. 下一个, 你扣除销售费用，如佣金, 广告, 法律费用, 贷款费用由卖方从售价中支付.
区别在于“实现的金额”.如果实现的金额超过了你家的调整基础,稍后讨论, 差异就是你的收获. 如果实现的金额小于调整后的基数，差额就是您的损失.
但是，它不包括你收到的个人财产与你的房子一起出售的金额. 个人财产是指不属于房屋永久部分的财产, 比如家具, 布料, 草坪设备.
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非传统销售
下面的讨论涉及如何确定你的得失，如果你交易一个房子到另一个, 如果你的房子被取消赎回权或被收回，或者你转让了共同拥有的房子.
共有物业. 如果你和你的配偶出售共同拥有的房产，并提交联合报税表, 你作为一个纳税人计算和报告你的收益或损失. 如果你单独报税, 你们每个人都必须根据自己在房子里的所有权来计算和报告自己的得失. 你的所有权权益由州法律决定.
如果你和配偶以外的共同所有人出售共同拥有的房产, 你们每个人都必须根据自己在房子里的所有权来计算和报告自己的得失. 你们每个人都适用排除规则.
交易的房屋. 如果你用旧房子换了另一个房子，要把这笔交易当作买卖来对待.
止赎或收回. 如果你的房子被取消赎回权或收回, 你有美国国税局所谓的财产分配，需要确定你是否有普通收入, 获得, 或损失. 你的利得或损失取决于你个人是否有责任偿还以房屋作抵押的债务，以及未偿还贷款余额是否超过物业的公平市场价值.
如果你是 不 个人有责任偿还由房屋担保的债务, 你意识到的金额包括在转让前未偿债务的全部金额. 即使物业的FMV小于在转让前的未偿债务，情况也是如此.
如果你 是 个人有责任偿还由房屋担保的债务，债务被取消, 止赎或收回实现的金额包括转让前未偿债务中较小的金额，在转让后立即扣除您个人仍需承担的任何金额, 或转让物业的公允市值.
除了任何得与失, 如果你个人承担债务，你可能有正常的收入. 如果被取消的债务超过房屋的公平市场价值, 你的普通收入等于差额. 然而, 如果取消债务的目的是作为礼物，则免除债务的收入不向您征税, 或者你破产了.
你拥有并居住在一套调整后基础为41,000美元的房子里. 一位房地产商以旧换新，给了你50美元,000美元买80美元的新房子,000(其公允市场价值). 你被认为以50美元的价格卖掉了你的旧房子,000美元的收益是9美元,000 ($50,000减去41美元,000). 如果庄家给你27美元,并承担了你23美元的未付抵押贷款,你的老房子有一万块, $50,000英镑仍将被视为旧房子的售价(允许的折价加上抵押贷款).
转移给配偶. 如果你把房子转让给你的配偶, 或者你的前配偶的离婚事件, 你通常没有得失, 即使你收到现金或其他对价. 因此，本Guides中解释的规则不适用.
如果你和你的配偶共同拥有你的房子，并将你在房子里的权益转移给你的配偶, 或者你的前配偶的离婚事件, 同样的规则也适用. 你没有得失.
如果你购买或建造一个新房子, 旧居转让给配偶时，其基础不会受到影响, 或者与你的前配偶离婚. 你转让的房子的基础不会影响你的新家的基础.
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基础
你需要知道你的基础在你的房子作为一个起点，以确定任何收益或损失，当你出售它. 你在这个家的基础是由你如何得到这个家决定的. 你的基就是你购买或建造它的成本. 如果你是通过其他途径获得的, 它的基础要么是你收到它时的公平市场价值，要么是你收到它的人的调整基础.
当你拥有自己的房子时，你可能会对基础进行调整(增加或减少). 这个调整后的基础是用来计算你的房子出售的收益或损失.
成本为基础
财产成本是你以现金或其他财产支付的金额.
购买. 如果你买了房子，你的基础就是你的成本. 这包括购买价格和一定的结算或结算成本. 你的成本包括首付款和所有债务, 比如第一次或第二次抵押贷款，或者你给卖家的房屋付款票据.
Seller-paid点. 如果你在4月3日之后买房, 1994, 你必须减少你的房屋的基础上任何点卖方支付, 不管你是否扣除了它们. 如果你在1990年之后但在4月4日之前买了房子, 1994, 只有当你选择在支付的年度扣除房屋按揭利息时，你才必须扣除卖方支付的点数.
结算费用或结案费用. 买房子的时候, 除了房产的合同价格外，你可能还需要支付结算费或成交费用. 您可以在您的基础上包括结算费用和成交费用，为购买的房子. 你不能将获得抵押贷款的费用和成本包括在你的基准内. 即使你是用现金买的房子，如果你必须支付的话，也要支付一笔费用.
结算费用不包括为将来支付税款和保险等项目而托管的金额.
你可以将一些结算费用或结案费用包括在你的房产基础上:
- 抽象费用(有时称为产权抽象费用)，
- 安装公用设施的费用，
- 法律费用(包括查业权及准备买卖合约及契据的费用)
- 记录费用,
- 调查,
- 转让税,
- 所有权保险，还有
- 卖方欠你的任何款项，你同意支付, 比如补交的税款或利息, 记录或按揭费用, 改进或修理的费用, 以及销售佣金.
未包括在基准内的部分结算费用和结算成本如下:
- 火灾保险费.
- 房屋关闭前的租用租金.
- 房屋关闭前与入住有关的水电费或其他服务费用.
- 任何作为搬迁费用扣除的项目(1993年以后发生的安置费和结案费用不能作为搬迁费用扣除).
- 抵押贷款再融资的费用.
- 与获得抵押贷款有关的费用, 例如抵押保险费(包括退伍军人管理局基金费用), 贷款承担费用, 信用报告的成本, 以及贷款人要求的评估费用.
房地产税. 买房那年的房产税可能会影响你的纳税基础，具体如下:
如果你支付了卖方在房屋出售日期之前所欠的税款，而卖方没有偿还给你, 然后这些税被加到你的房子的基础上.
如果你支付了卖方在房屋出售日期之前所欠的税，而卖方确实偿还了你, 然后是税收 不影响你家的基础吗.
如果卖家为你支付了税款(从销售日期开始的税款)，而你没有偿还卖家, 然后从房屋的基础上减去税金.
如果卖家为你付了税(从销售之日开始所欠的税)，你偿还卖家, 这样税收就不会影响到你的住房基础.
建设. 如果你 contracted to have your house built on land you own; your basis is the cost of the land plus the amount it cost you to complete the house. 这一金额包括人工和材料成本, 或者支付给承包商的金额, 以及任何建筑师的费用, 建筑许可证收费, 实用程序计, 还有联系费, 以及与建造房屋直接相关的法律费用. 你的成本包括首付款和所有债务, 比如第一次或第二次抵押贷款，或者你给卖家或建筑商的票据. 它还包括一定的结算或结案费用. 你可能需要根据卖家为你支付的点数来降低基础. 如果你的房子全部或部分是自己建造的, 它的基础是你完成它的总成本. 不包括你自己的劳动价值或任何其他你没有支付的劳动, 在房子的成本上.
合作公寓. 你在公寓的基础通常是你在合作住房公司的股票成本, 这可能包括你在公寓大楼的抵押贷款份额.
公寓. 你的基础通常是你的成本. 同样的规则适用于任何其他家庭.
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成本以外的基础
如果你的房子是在交易中获得的，而不是传统的购买(如礼物, 继承, 贸易, 或者来自配偶), 你可能不得不使用成本以外的基础, 比如公平市场价值.
公平市场价值是指房产在自愿买家和自愿卖家之间易手的价格, 既不需要买卖，也不需要对相关事实有合理的了解. 出售同类物业, 在或大约在同一日期, 可能有助于计算财产的公平市场价值.
家被当成礼物. 如果你的家是一份礼物, 对你而言，其依据与赠与人作出赠与时的调整依据相同. 然而, 如果捐赠者的调整基础超过了房屋的公平市场价值，当它给你, 你必须以该公允市场价值为基础，计算出售时的任何损失.
如果你用捐赠者的调整基准来计算收益和损失, 然后用公平市场价值计算损失，得到收益, 你在出售或处置时既无收益也无损失.
如果你的房子是作为礼物接受的，而且它的公允市场价值超过了赠与人在赠与时的调整基础, 你可以在你的基础上加上任何联邦赠与税. 如果礼物是1977年以前的, 基础不能增加到超过房屋给你时的公平市场价值. 另一方面, 如果你是1976年以后收到的礼物, 你可以在你的基础上加上联邦赠与税中由于房屋价值“净增长”(价值减去捐赠者调整后的基础)而支付的部分。.
配偶寄来的家书. 你可能从你的配偶或你的前配偶那里收到了你的房子.
- 如果你在1984年7月18日之后收到了房子，你在转让过程中没有收益或损失. 在这个家庭中，你的基础通常与你的配偶(或前配偶)在你收到它之前的调整基础相同. 即使你是用现金交换的房子，这个规则也适用, 婚姻权利的释放, 负债的承担, 或其他考虑.
- 如果你和你的配偶共同拥有一套房子，你的配偶将他或她在房子里的权益转让给了你, 你从配偶处收到的一半权益的基准，一般与你配偶在转让前的调整基准相同. 如果你的前配偶在你离婚时把他或她在房子里的权益转让给你，这条规则也适用. 你已经拥有的一半权益的基础不变. 你在家里的新基础是这两个金额的总和.
- 如果你在7月19日前收到你的房子, 1984, 以换取你的婚姻权利, 你在房子里的基础通常是它在你收到它的时候的公平市场价值.
- 从2010年之前或之后去世的死者那里获得的房屋. 如果你从2010年之前或之后去世的继承人那里继承了你的房子, 你的基础是财产的公平市场价值被继承人死亡的日期(或后交替估值日期选择的个人代表房地产). 是否已提交或需要提交遗产税申报表, 遗产税申报表上列出的财产价值是你的依据. 如果联邦遗产税申报表不需要提交, 你在该房屋的评价基准，与你在去世当日的评价相同, 用于国家继承或传输税.
- 未亡配偶. 如果你是未亡配偶，你们共同拥有你的房子，你在家里的基础将会改变. 你配偶所拥有的权益的新基准将是其在你去世当日(或另一个估价日)的公平市值。. 你兴趣的基础不会改变. 你在家里的新基础是这两个金额的总和.
你的共有房产的调整基础为50美元,在你配偶去世的那天, 那天的公平市场价值是100美元,000. 你的新底价是75美元,000 ($25,调整后基础的一半加上50美元,以公平市场价值的一半计算).
在共同财产州(亚利桑那州, 加州, 爱达荷州, 路易斯安那州, 内华达, 新墨西哥, 德州, 华盛顿, 和威斯康辛州), 夫妻双方通常都被认为拥有夫妻共同财产的一半. 配偶中任何一方去世时, 共同财产的公平市场价值成为整个财产的基础, 包括属于未亡配偶的部分. 为了应用这个, 至少, 社区利益的一半必须包括在被继承人的总遗产中, 遗产是否必须提交报税表.
贸易收货. 如果你通过交易其他财产获得了你的房子, 房屋的基础通常是交易时的公平市场价值. 如果你用一套房子换了另一套，你就完成了一笔买卖. 在这种情况下，你可能已经实现了资本收益.
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调整后
调整基础是你的成本或其他基础增加或减少一定数量.
增加的基数包括:
- 使用寿命超过1年的附加和其他改进.
- 对局部改善的特别评估.
- 事故发生后用于恢复受损财产的费用.
减少的基数包括:
- 扣除入息以外的合资格主要居所负债(但不低于零).
- 在1997年5月7日前出售旧屋而获缓缴税款的收益.
- 对意外损失的保险支付.
- 不在保险范围内的可扣除的意外损失.
- 因授予地役权或通行权而收到的款项.
- 如果你将你的房子用于商业或租赁目的，折旧是允许的.
- 住宅能源信贷(通常在1977年至1987年期间实行)，用于补偿你在家庭基础设施中增加的能源改进成本.
- 你为你的房屋基础的改善而申请的收养信用.
- 来自雇主收养援助计划的免税款项，用于改善房屋基础.
- 非商业能源产权信贷(从2006年开始允许，但2008年不允许)用于对房屋基础设施进行一定的节能改进.
- 住宅节能物业信贷(2006年开始允许)，用于对您的房屋基础进行一定的节能改进.
- 首次购房者的信贷(允许在哥伦比亚特区的某些首次购房者-从8月5日开始), 1997).
- 由于你在12月31日后(直接或间接)从公用事业公司领取节能补贴，故不包括在总收入内, 1992, 购买或安装任何节能措施. 节能措施包括主要为减少电力或天然气消耗或改善家庭能源需求管理而设计的安装或改造.
符合条件的主要住宅债务的清偿. 你可在总入息中扣除偿还符合资格的主要居所债务. 这一豁免适用于2006年之后至2025年底的支出(综合拨款法案, 2021年)，也适用于在1月1日之前达成书面协议而被免除的债务, 2026, 即使真正的放电发生在以后. 如果你选择排除这笔收入, 你必须减少(但不能低于零)你的主要居所的基础减去总收入中不包括的金额.
符合豁免条件的金额. 这种豁免只适用于2006年之后和2025年之前免除的债务. 你可视为合格主要居所负债的最高金额为750元,000 ($375,000(已婚并分开存档). 在2020年12月31日之前，该金额为200万美元(如果已婚人士单独申报，则为100万美元). 如因为贷款人提供的服务或其他与你的房屋价值下跌或你的财务状况没有直接关系的因素，你不能排除在总收入中免除符合条件的主要居所债务.
改进. 这些增加了你的房子的价值，延长了它的使用寿命，或使它适应新的用途. 你把改进的成本加到你的基础上
财产.
在你还没完工的地下室建娱乐室, 增加一间浴室或卧室, 竖起栅栏, 安装新的管道或电线, 安装新屋顶, 或者铺车道都是改进.
这里还有一些其他的例子:
- 附加:卧室，浴室，甲板，车库，门廊，露台
- 草坪和场地:景观美化, 车道, 人行道, 栅栏, 挡土墙, 喷水灭火系统, 游泳池
- 其他:挡风窗或门, 新的屋顶, 中央真空, 线路升级, 卫星天线, 安全系统
- 采暖空调:采暖系统, 中央空调, 炉, 管工作, 中央加湿器, 过滤系统
- 管道:化粪池系统、热水器、软水系统、过滤系统
- 内部:内置电器，厨房现代化，地板，墙壁地毯
- 绝缘材料:阁楼，墙壁，地板，管道，管道
- 改善不再是家庭的一部分. 你的房屋的调整基础不包括任何不再是房屋一部分的改善的成本.
你15年前就把家里铺满了地毯. 后来，你把原来的地毯换成了新的. 你更换的旧地毯的成本不再是你家调整基础的一部分.
维修. 这些能让你的家保持良好的状态. 它们不会增加它的价值或延长它的寿命，也不会在你增加它们成本的基础上
你的财产.
重新粉刷房子的内部或外部, 修理排水沟或地板, 修补漏洞或抹灰, 更换破碎的窗玻璃就是修理的例子.
整个工作都被认为是一种进步, 然而, 如果那些原本被认为是维修的项目是作为你家大规模重塑或修复的一部分进行的.
保留记录. 你应该记录你的房子的购买价格和购买费用. 此外, 你还应该保存所有改进的收据和其他记录, 添加, 以及其他会影响你家基础的物品.
你必须在提交你出售股票的纳税年度报税表的到期日之后保留3年的记录, 或以其他方式处置, 你的家. 但如果你旧房子的基础影响了你新家的基础, 比如你在5月7日前卖掉了旧房子, 1997, 和推迟
对任何收益征税，你应该永远保存这些记录.
你应保存的记录包括:
- 房屋的购买价格和购买费用的证明;
- 所有改进的收据和其他记录, 添加, 以及其他影响家庭调整基础的项目;
- 你用来计算你所出售房屋的调整基础的任何工作表或其他计算方法, 销售的收益或损失, 排除, (二)应纳税所得额;
- 你为免除合格主要居所债务而提交的任何表格982;
- 任何表格2119, 出售你的房子, 你申请在5月7日之前推迟出售之前房屋的收益, 1997;
- 你用来准备2119表格的工作表
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1997年5月6日后的销售除外
如果你在5月6日之后卖掉你的主要房子, 1997, 你可能有资格免除高达250美元的费用,收益的000美元(500美元),000 if married filing jointly) on the sale of your main home; 然而, 要求豁免, 您必须满足所有权和使用测试. 这意味着在截至出售日期的5年期间内，你必须:
- 拥有该房屋至少2年(所有权测试)
- 在该住宅作为主要住宅居住至少2年(使用测试)
- 在买卖日止的2年内, 你没有排除出售另一套房子的收益.
异常. 如果你拥有并以该物业为主要居所少于两年, 在某些情况下你仍然可以要求免责. 但是，您可以排除的最大金额将会减少.
如果你卖掉了你主要住宅所在的土地, 但不是房子本身, 你不能排除你从卖地中获得的任何收益.
如果你有一套以上的房子，只有你的主要房子的销售有资格排除收益. 如果你有两个家，并且都住在里面, 你主要的家是你大部分时间住的地方.
如果你拥有和使用该物业作为你的主要居所少于2年, 你也许可以要求减少免税额.
这两年的所有权和五年期间的使用权不必是连续的. 如果你能证明你在五年内拥有该物业并作为主要居所居住了整整24个月或730天，你就符合了测试要求. 短暂的暂时缺席，即.g.即使你在这段时间内把房子租出去了，也要算在使用期间.
从1994年到2007年8月，安妮和父母住在父母拥有的房子里. 2007年9月29日，她从父母手中买下了这所房子. 她一直住在那里，直到2007年12月15日，她以高价卖掉了它. 虽然安妮在这里住了两年多，但这是她的主要住所, 她在规定的两年时间里没有拥有它. 因此, 她不能排除出售所得的任何一部分, 除非她因健康状况或工作地点发生变化而出售财产.
摩尔教授于2005年1月4日买下并搬进了一所房子. 直到10月1日，他一直把这里当作自己的主要住所, 2006, 当他出国休假一年时. 在假期的一部分, 房子里没人住, 在其余的时间里, 他把房子租出去了. 2007年10月1日，他卖掉了房子. 因为他的休假不是短暂的暂时缺席, 他不能包括假期以满足2年的使用测试.
所有权和使用测试在不同时间相遇. 您可以在不同的2年期间满足所有权和使用测试. 然而，你必须在截至买卖日期的5年期间，同时符合上述两项测试.
1996年，哈里60岁了，住在出租公寓里. 1999年12月1日，他买下了公寓. 2001年4月14日，哈里王子因为生病搬去和女儿住在一起. 2003年7月10日，他卖掉了自己的合作公寓，同时还和女儿住在一起. 哈里可以排除出售合作公寓的收益，因为他通过了所有权和使用测试. 他的5年期限是从1998年7月11日到2003年7月10日，即他出售合作公寓的日期. 尽管他从12月1日起才拥有合作公寓, 1999, 至7月10日, 2003年，两年多, 他从7月11日起就住在公寓里, 1997年(五年期开始)至4月14日, 2001年(超过两年).
特殊情况. 有一些特殊情况可能导致一般规则的例外.
残疾人士. 5年使用2次的测试有一个例外，如果你在5年期间的任何时候身体或精神上无法照顾自己. 您有资格使用测试的这个例外，如果, 在出售房屋前的5年内:
- 你在身体上或精神上都无法照顾自己，而且
- 在房屋出售前的5年期间，你拥有并居住在你的房子作为主要住所至少一年.
在这种例外情况下, 在你住在由州或政治部门许可照顾你这种情况的人的机构(包括疗养院)的任何时间，你都被认为是住在你的家里.
如果遇到这个例外就使用测试, 你仍然需要满足5年2次的所有权测试才能申请豁免.
增益推迟出售之前的房子. 用于所有权和使用测试, 你可以把你拥有并居住在以前的房子里的时间加上你想要排除收益的房子里的时间. 你可以这样做，如果你推迟了全部或部分的收益出售之前的房子，因为购买的房子，你想排除收益.
也, 如果购买之前的房子使你能够推迟出售之前拥有的房子的全部或部分收益, 你还可以包括你拥有和居住在旧房子里的时间.
以前的房子被毁或被废弃. 用于所有权和使用测试, 你把你拥有并居住在被摧毁或被废弃的旧房子里的时间加上你拥有并居住在你希望排除收益的房子里的时间. 如果你出售的房屋基础的任何部分依赖于被摧毁或废弃的房屋基础，则此规则适用. 否则, 在出售前的5年里，你必须拥有并居住在同一套房子里2年，才能获得购房资格
排除.
军警或外事人员, 情报界的雇员, 或和平队的雇员或志愿者.
您可以选择在您或您的配偶作为美国制服服务或外交服务的成员担任合格的官方延长职务(稍后定义)期间暂停5年的所有权和使用测试期, 或者作为情报界的雇员.
您可以选择在您或您的配偶在美国境外服务期间暂停5年的所有权和使用测试期，这段时间您或您的配偶是美国和平队的合格官员延长职务(稍后定义)的雇员，也可以是美国和平队的注册志愿者或志愿者领导人. 这意味着你可能能够满足2年的使用测试，即使, 因为你的服务, 在截至出售之日的5年期间，你在你的房子里实际居住的时间至少没有达到规定的两年.
停牌期限不得超过10年. 在一起, 10年的停赛期和5年的试车期可以长达, 但不超过, 15年. 你不能同时为多于一个物业暂停5年的租期. 你可随时撤销暂停5年期的选择.
结了婚的人
如果你和你的配偶提交了销售年度的联合申报表, 你可以排除收益(最高500美元),000)如果配偶中的任何一方符合所有权和使用测试.
玛丽在今年6月卖掉了她的房子，并在今年晚些时候嫁给了约翰. 她符合所有权和使用测试，但John不符合. Emily可以在今年的单独或联合报税表中排除高达25万美元的收益.
现在假设约翰也卖房子. 他对自己的房子进行了所有权和使用测试. 玛丽和约翰可以各自扣除25万美元的收益.
买卖前配偶死亡. 如果你的配偶在出售日期前去世, 在你的配偶拥有及使用该物业为主要居所的任何一段时间内，你均被视为拥有及使用该物业为主要居所.
配偶转让的房屋. 如果你的房子是由你的配偶转让给你的(或前配偶，如果是由于离婚而转让的), 在你的配偶拥有它的任何一段时间内，你都被认为拥有它.
离婚后的房屋用途. 在离婚或分居协议下，你的配偶或前配偶可在你拥有该物业的任何期间使用该物业作为你的主要居所. 这种使用是在离婚前或离婚后添加到您自己的使用中.
影响免责条款的特殊例外
房屋被毁或被征用. 如果你的房屋在1997年5月6日之后被摧毁或被征用，任何收益(e.g.由于保险收益)有资格被排除在外.
外籍人士. 如果你已经放弃了公民身份，而你的主要目的之一是避免在美国居住，那么你就不能申请豁免.S. 税.
两年内售出超过一套房屋. 你不能排除出售你的房子的收益，如果, 在买卖日止的两年期内, 你卖出了另一套房子，并扣除了全部或部分收益. 如果你不能排除收益，你必须把它包括在你的收入中.
然而, 如果你因为健康状况或工作地点的变化或经历了不可预见的情况(如自然灾害)而出售房屋，你可以申请减少免赔额, 死亡, 或失业(符合条件的失业补偿). 在计算两年期间的销售数量时，不要计算1997年5月7日之前的销售数量.
250美元的,000 (or $500,000)根据分子为合格拥有或使用的天数(或房屋出售之间的天数)，分母为730天(2年)的公式减少豁免。. 如已婚，共同存档, 重复相同的计算你配偶的所有权和使用权(或销售间隔天数).
你拥有并使用了你的主要房子400天，然后以150美元的价格出售,随着你搬到一个新的工作地点，你的薪水将增加000美元. 您的免税额是$136,986，即400/730 x $250,000.
更换工作地点. 如果您出售主要住宅的主要原因是符合资格的个人工作地点的变化，您可能有资格获得减免.
健康. 如果你出售主要住房的主要原因是健康，如果你出售主要住房的主要原因是为了获得住房，你可能有资格获得减少的豁免, 提供, 或者促进诊断, 治愈, 缓解, 或疾病的治疗, 疾病, 或伤害一个合格的人, 或为患有某种疾病的合格个人获得或提供医疗或个人护理, 疾病, 或受伤.
预料不到的情况. 如果出售你的主要房屋是由于不可预见的情况，如果你出售的主要原因是发生了你在购买和占用该房屋之前无法合理预期的事件，你可能有资格获得减少的豁免. 如果你出售你的房子的主要原因是你想要一个不同的房子或因为你的财务状况改善了，你就不被认为是有一个不可预见的情况.
商用住宅. 只要商业用途发生在同一住宅单元作为你的主要家, 排除不受业务使用的影响, 但有一个例外:你不能排除你的收益中，等于任何折旧允许或允许你的房子之后用于商业用途的部分
一九九七年五月六日. 5年2次作为主要住宅用途的测试不适用于拒绝在同一住宅单元内分配给商业用途的收益的排除, 除允许折旧外.
你在1997年买了一套房子，四分之三作为你的住所，四分之一作为你的家庭办公室. 2002年12月30日，你把它卖了. 该收益可以排除，除非你不能排除收益中等于任何允许或允许的折旧的部分
于1997年5月6日后作商业用途.
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重新获得联邦补贴
如果你是在联邦政府资助的项目下买房(从免税的合格抵押债券或抵押信用证书贷款中贷款), 当你出售或以其他方式处置你的房子时，你可能不得不重新获得从该计划中获得的全部或部分利益. 你可以通过增加销售当年的联邦所得税来重新获得收益. You may have to pay this recapture tax even if you can exclude your 获得 from income under the rules discussed earlier; that exclusion does 不 affect the recapture tax.
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术语表
调整后: 这是你在财产增加或减少一定数量的基础. 参见调整基础, 在本Guides的前面, 查看增加或减少物业基础的项目列表.
量意识到: 这是你旧房子的售价减去你的出售费用.
基础: 你在财产中的基础是由你获得它的方式决定的. 如果你购买或建造了房产，你的基础就是你的成本. 如果你用其他方法得到这个性质，你的基底就会不同. 有关更多信息，请参阅本Guides前面的“成本作为基础”和“成本以外的基础”.
销售日期: 如果你收到了1099-S表格, 房地产交易收益, 日期应显示在方格1内. 如果你没有收到这张表格, 出售日期是(a)所有权转让日期或(b)所有权的经济负担和利益转移到买方的日期中较早的日期. 在大多数情况下，这些日期是相同的.
公允市场价值: 公平市场价值是指财产在自愿买家和自愿卖家之间易手的价格, 既不需要买卖，也不需要对相关事实有合理的了解. 出售同类物业, 在或大约在同一日期, 可能有助于计算财产的公平市场价值.
修补费用: 这些是你为装饰或修理你的房子以使它更容易出售而支付的费用. 你可以扣除修理费用
从你卖掉旧房子赚的钱.
获得: 你出售你的房子的收益是实现的金额减去你出售的房子的调整基础.
改进: 这些都增加了你房子的价值, 延长财产的使用寿命或允许财产用于新的用途. 改善的成本增加了你的财产基础.
主要: 这是你大部分时间住的房子. 它可以是房子、船屋、合作公寓、共管公寓等.
修理: 这些能使你的财产保持良好状态. 它们不同于改善，因为它们不会增加多少财产的价值或寿命，它们的成本不会增加你在财产中的基础.
Seller-financed抵押贷款: 这是你房子的买家给你的抵押贷款. 买方支付抵押贷款给你.
销售费用: 销售费用包括销售佣金、广告和法律费用等项目. 出售费用通常还包括你代表买家支付的贷款费用，作为出售房屋的辅助, 比如贷款配售费或“积分”."
结算费用(或结案费用): 这些是购买你的房产时在合同价格之外支付的金额. 其中一些金额被添加到财产的基础上，一些是可扣除的分项扣除. 某些金额既不能扣除，也不能增加到财产的基础上. 有关详细信息，请参阅本Guides前面“基础”项下的结算费用或交割费用.
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