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如果你在抵押贷款利率比现在高的时候买了房子, 或者你有一笔浮动利率贷款，想把它改成固定利率, 那么你很可能是抵押贷款再融资的候选人. 以下是在决定是否再融资以及如何获得最佳交易时需要考虑的一些因素.

如果你决定重新申请抵押贷款, 你可以预期这个过程和你获得最初抵押贷款的过程是相似的，因为在现实中, 再融资抵押贷款只是拿出一个新的抵押贷款. 第二次您将遇到许多相同的程序和相同类型的成本. 在本理财Guides中，我们将为您提供一些如何获得最佳交易的建议.

谁能从再融资中受益?

再融资并不对每个人都有良好的财务意义. 一般的经验法则是，如果当前的抵押贷款利率是值得再融资, 至少, 比现行市场利率高出两个百分点. 这个数字通常被认为是平衡抵押贷款再融资成本和储蓄的安全边际. 然而，经验法则并不是铁的:每个人的情况都需要分析. 如果你的贷款金额和特殊情况需要的话, 你可以选择再融资的贷款，只比目前的利率高1-1/2个百分点.

提示: 贷款机构可能会提供零积分贷款和低成本再融资. 因此, 即使你的利率变化小于一个百分点, 你可以通过再融资来节省一些钱.

大多数专家表示，至少需要三年时间才能完全实现低利率带来的储蓄, 考虑到再融资成本. 你可能会发现, 然而, 你可以在三年内收回再融资成本. 同样，每个房主的情况都应该单独分析. 一般来说，如果你:

• 想要摆脱高利率贷款，以利用低利率. (这是一个好主意，只有当你打算在房子里呆足够长的时间，让额外的费用物有所值.)
• 希望转换为利率较低或具有更多保护功能(例如更好的利率和支付上限)的ARM.
• 希望通过转换为较短期限的贷款来更快地积累股本.
• 想要利用房屋积累的资产来获得现金，用于购买大宗商品或支付孩子的教育费用.
• 有一个可调利率抵押贷款(ARM)，并想要一个固定利率贷款，以确切地知道抵押贷款支付将是贷款的生命.

计划的援助: 有关固定利率的信息，请参阅金融计算器: 固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款哪个更好?

提示: 如果你认为再融资不值得付出代价, 问问你的贷款人，你是否可以通过同意修改现有贷款而不是再融资来获得你想要的全部或部分新条款.

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如何做决定

与几家贷款机构谈谈，了解当前的利率是多少，再融资的成本是多少. 这些费用(下文将详细解释)包括评估、律师费和积分. 一旦你知道成本将是什么，确定你的新付款将是什么，如果你再融资. 然后，你可以用你的结算成本除以你的新付款和旧付款之间的差额来估计收回再融资成本需要多长时间.

要知道你最终能省下多少钱取决于很多因素, 包括你的总再融资成本, 是否在不久的将来卖掉你的房子, 再融资对税收的影响.

如果您正在考虑再融资可调利率抵押贷款(ARM), 你还应该考虑以下问题:

• 你现有贷款的下一次利率调整是否有可能大幅增加你的月供? 新的利率会比现行的固定利率贷款或其他ARMs利率高出两到三个百分点吗?

• 如果当前的抵押贷款对你的月供设定了上限, 这些款项是否足够在原期限结束前还清你的贷款? 重新融资到新的ARM或固定利率贷款是否能让你在学期结束前还清全部贷款?

如果你有一个可调利率抵押贷款，高利率或没有利率限制，你也可以考虑再融资. 你可能想转到固定利率抵押贷款或可调利率抵押贷款，在每个调整日期和整个贷款期限内限制利率的变化.

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如何确定你的再融资成本

当你为你的抵押贷款进行再融资时，你通常会还清你原来的抵押贷款并签署一项新的贷款. 有了新的贷款, 你再次支付了与最初抵押贷款相同的大部分成本, 包括结算费用, 折扣点, 及其他费用. 你也可能会因为提前还清原始贷款而被罚款, 如果您所在的州不禁止这种做法，则称为提前支付罚款.

抵押贷款再融资的总费用取决于利率, 点数, 以及获得贷款所需的其他费用. 你应该计划平均支付未偿本金的3%到6%用于再融资成本, 再加上提前还款的罚金以及偿还可能存在的第二抵押贷款的成本.

提示: 当你选择贷方时，向每个人索取一份你必须在结帐时支付的费用清单. 一些贷款人可能会要求在申请时支付部分费用.

下面描述的费用是你在再融资中最有可能遇到的费用. (以下各段将详述其中一些费用.)因为成本可能因地区和出借人的不同而有很大差异, 下面的图表只能作为估计. 贵方的实际交割成本可能高于或低于以下所列范围.

• 申请费$ 75至$300
• 评估费$300至$700
• 调查费用为150至400美元
• 房屋危险险300到1000美元
• 贷方律师审查费用500至1000美元
• 标题搜索 & 产权保险700至900美元
• 房屋检查费用175美元至350美元
• 贷款费用贷款金额的1% - 2%
• 按揭保险0.5% to 1.0%
• 1%至3%

提示: 为了节省这些费用，请与持有你当前抵押贷款的贷款人核实. 贷款人可能愿意放弃其中一些, 特别是当与抵押贷款关闭有关的工作仍在进行时(例如所有权搜索的费用), 调查, 检查, 等等).

让我们更详细地看看这些成本:

申请费. 贷款机构收取的这笔费用包括处理你的贷款请求和检查你的信用报告的初始成本.

产权检索和产权保险. 这笔费用将包括检查公共记录以确认房地产所有权的费用. 它还包括一项政策的成本, 通常由产权保险公司发行，为投保人因财产所有权不一致而造成的任何损失提供特定金额的保险.

提示: 一定要询问持有当前保单的产权保险公司，看它能否以重新发行的费率重新发行你的保单. 你可以节省高达70%的新保险费用.

贷款人律师的审查费用. 贷款人通常会向你收取支付给律师或公司的费用，为贷款人办理结帐. 清算由贷款机构进行, 产权保险公司, 托管公司, 房地产经纪人, 还有买卖双方的律师. 在大多数情况下，进行结算的人是在向贷款人提供服务. 你亦可能被要求支付提供给贷款人的与你的贷款有关的其他法律服务.

提示: 你可能需要聘请自己的律师在交易的各个阶段代表你, 包括结算.

贷款发放费用. 发放费用是为贷款人评估和准备按揭贷款而收取的.

点. 积分是贷款机构在交易结束时征收的预付融资费用，以增加贷款机构的收益率，超过抵押票据上规定的利率. 1分等于贷款金额的1%. 例如，75,000美元贷款的一个点将是750美元. 贷方收取的总积分将取决于市场条件和利率. 给你最低的价格, 大多数贷款人会收取几个百分点的费用, 总成本可能在你借款总额的3%到6%之间. 例如，一笔10万美元的抵押贷款，贷款人可能会向你收取3000到6000美元的费用. 然而, 一些贷款机构可能会在更高的利率下提供零积分, 这可能会大大降低你的初始成本，尽管你的付款可能会有点高.

提示: 在某些情况下，你支付的点数可以通过将它们添加到贷款金额来融资. 这意味着积分将被加到你的贷款余额中, 而且你要为此支付金融费用. 虽然这可能会让你获得融资, 它还会增加你每月的还款额.

提示: 决定利率和积分的哪种组合最适合你, 将你可以提前支付的金额与你每月可以支付的金额平衡. 你持有贷款的时间越短，积分就越昂贵. 如果你打算在你的房子里呆很长一段时间, 那么，支付额外的积分以获得较低的利率可能是值得的.

鉴定费用. 这笔费用用于评估，这是对财产价值的支持和辩护的估计或意见.

预付罚款. 对你目前的抵押贷款的提前还款罚款可能是再融资的最大威慑. 对现有抵押贷款的提前偿付收取费用的做法因州而异, 贷款人类型, 贷款类型. 对各种贷款，包括联邦特许信用合作社的贷款，禁止提前支付罚款, 联邦住房管理局和退伍军人事务部贷款, 还有其他一些购房贷款. 你现有贷款的抵押文件将说明是否有提前还款的罚款. 在某些贷款中，你可能会被收取提前还款当月的利息.

杂项. 这取决于你的贷款类型和其他因素, 你可能面临的另一项主要支出是VA贷款担保费用, 联邦住房管理局按揭保险, 或者私人抵押保险. 除此之外，还有一些其他的结算费用.

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再融资如何影响你的税务状况?

你的住房贷款利率更低, 你在所得税申报单上可以扣除的利息就少了. 那, 当然, 可能会增加你的纳税，减少你从一个新的, 低利息贷款.

为再融资而预先支付的利息(点)必须在贷款期限内扣除, 不是在你再融资的那一年，除非贷款是用于房屋装修. 这意味着如果你支付了一定数量的点数, 你必须将这些积分的税收减免分摊到贷款期限内. If, 然而, 再融资是为了改善住房(或贷款的一部分是为了这个目的)，你可以扣除积分(或部分积分)在某些情况下.

如果你在考虑抵押贷款的再融资, 你可能需要考虑其他类型的抵押贷款. 例如，你可能想看看15年期的固定利率抵押贷款. 在这个计划中, 你的按揭还款比长期贷款要高一些, 但你在贷款期限内支付的利息要少得多，积累资产的速度也更快. 当然，这也意味着你在所得税申报单上可以扣除的利息更少.

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获得最佳交易的技巧

这里有一些建议，让你在抵押贷款再融资时获得最好的交易:

1. 货比三家

如果你决定重新申请抵押贷款, 通过给几家贷款机构打电话，了解他们收取的利息和费用，货比三家是值得的. 这可以帮助你得到最好的交易. 另外，询问他们的“年百分比”(APR)并进行比较. 年利率会告诉你再融资的总信贷成本, 包括利息, 点, 以及其他费用.

提示: 你不需要再融资你的抵押贷款与同一贷款人提供你的原始抵押贷款. 然而, 保住你的生意, 一些贷款机构会向他们的原始抵押贷款客户提供较低的抵押贷款利率的激励, 有时还会降低交易成本.

2. 获得“锁定”或担保

如果你决定向某个贷款人申请再融资, 如果你不想让利率浮动直到交易结束, 然后得到一份书面声明，保证利率和折扣点的数量，你将在收盘时支付. 这个有约束力的承诺, 或锁定, 确保在你确定新贷款之前，即使利率上升，贷款人也不会提高这些成本. 你也可以考虑要求一份协议，在交易结束前利率可以下降而不能上升. 如果你不能让贷款人把这些信息写下来, 你可能会想要选择一个.

大多数贷款人都有保证利率的期限(例如60天). 你必须在这段时间内签署贷款，否则将失去该特定利率的好处. 因为许多人正在为他们的抵押贷款进行再融资，所以处理文件可能会延迟. 因此, 定期联系你的信贷员，检查你的贷款批准的进展，看看是否需要额外的信息

3. 查阅披露表格

当再融资, 在你成为法律上的贷款义务之前，贷款人必须给你一份关于融资成本和条款的书面声明. 这是《国际富易堂体育》所要求的. 通常, 你会在结算的时候收到这个信息, 尽管有些贷款机构更早提供贷款. 在你签署贷款之前，请仔细阅读这份声明. 披露会告诉你APR, 财务费用, 量资金, 付款计划, 以及其他重要的信用条款.

相关Guides: 请参阅财务Guides: 抵押贷款锁定:要问的问题.

4. 要知道你有权撤销

如果你向不同的贷款人再融资, 或者如果你借的钱超过了你现在的贷方的未付余额, 你也必须被赋予撤销贷款的权利. 在这些贷款中, 您有权在结算后三个工作日内撤销或取消交易, 收到你的贷款真相披露, 或收到您的取消通知, 最后发生的那一个.

5. 了解申请费是否可以退还

当你申请抵押贷款时, 有些贷款机构要求你支付一笔特殊费用，以支付处理申请的费用. 这项费用的数额各不相同，但一般在75美元至300美元之间. 通常，你必须在提交申请时支付这笔费用. 如果你没有被批准贷款或你决定不接受贷款，一些贷款机构不会退还这笔申请费.

如果您选择在贷款结束后的三个工作日内取消交易, 如上所述, 您有权退还信用交易所产生的所有费用和费用.

提示: 在你申请抵押贷款之前，问问贷款人他们是否收取申请费. 如果他们这样做了，找出它是多少，在什么情况下，在多大程度上是可以退还的.

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如你所见, 在为抵押贷款再融资时，有许多财务因素需要考虑, 所以，如果你在考虑你的再融资选择，你可能需要考虑获得专业指导.

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再融资储蓄样本

下面的图表说明了如果你再融资到6%或8%，你的抵押贷款每月和每年的差异, 30年固定利率抵押贷款75美元,000. 还记得, 然而, 你通过再融资可以节省的实际金额取决于许多因素, 比如你的纳税等级，以及你打算在家里住多久.

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